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Guide · Primo-accédant en Polynésie française

Acheter ton premier chez-toi, sans te faire avoir.

Par Sarah Zimbris·Professionnelle de l'immobilier (N° TAHITI F 37560)·Publié le ·Mis à jour le ·13 min de lecture

Acheter ton premier logement, c'est la plus grosse décision financière de ta vie, et le moment où tu as le moins de repères. Beaucoup se lancent sans savoir quelles aides ils pouvaient empiler, confondent les frais, ou signent sans comprendre ce qui les protège. Et ça se paie cher. Ce guide te donne, en une lecture, l'essentiel : ce que tu peux vraiment emprunter, les aides qui se cumulent, les frais réels, et les pièges qu'on ne te montre jamais.

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Guide de référence · 5 parties
Ma promesse

Je suis formatrice, coach et professionnelle de l'immobilier à Tahiti. Chaque chiffre et chaque règle de ce guide ont été recoupés avec les sources officielles polynésiennes : DHV (AIM), DICP (droits d'enregistrement, impôt foncier), PTZ du Pays, et les conditions réelles des trois banques de la place. Devenir propriétaire pour la première fois, ce n'est pas réservé à ceux qui s'y connaissent déjà. C'est réservé à ceux qui se font bien accompagner.

Partie 1Avant même de chercher un bien

Es-tu primo-accédant ? Attention, il y a DEUX définitions

C'est la première question, et elle vaut très cher. Le mot « primo-accédant » ne veut pas dire la même chose pour la banque et pour le fisc, et beaucoup s'y perdent.

Pour la banque

Financement

Tu es primo si ni toi ni ton foyer n'avez été propriétaires de votre résidence principale dans les 5 dernières années (règle du PTZ Pays et des offres primo des banques). Bonne nouvelle : la banque te fait passer en priorité quand elle utilise sa marge de souplesse.

Pour AIM & droits 1%

Aides et fiscalité réduite

Plus strict. Tu ne dois pas être propriétaire d'un logement d'habitation au jour de ta demande, en PF comme à l'étranger. Pour les droits à 1 %, toute acquisition immobilière antérieure, même revendue, ferme le régime (sauf indivision successorale).

En couple, la règle diffère selon ce qui est en jeu. Pour le PTZ : si l'un des deux a été propriétaire dans les 5 dernières années, le couple perd l'éligibilité : c'est tout ou rien. Pour les droits réduits : ils s'apprécient par acquéreur. Le conjoint qui n'a jamais été propriétaire profite du 1 % sur sa quote-part (en général la moitié), même si l'autre n'y a pas droit. À faire vérifier au cas par cas, c'est là que se gagnent (ou se perdent) plusieurs millions.

Combien tu peux emprunter

Les trois banques de la place (SOCREDO, Banque de Tahiti, Banque de Polynésie) raisonnent presque toutes pareil : taux fixe, 25 ans maximum, taux d'effort plafonné à 35 % des revenus nets (avant impôt, assurance comprise).

Voici, pour donner un ordre de grandeur, ce que tu peux emprunter sur 25 ans à 3,3 %, à 35 % d'effort, sans autre crédit :

Revenu net / moisMensualité max (35 %)Capacité (assurance incluse)
300 000 F105 000 F≈ 20 600 000 F
400 000 F140 000 F≈ 27 500 000 F
500 000 F175 000 F≈ 34 400 000 F
600 000 F210 000 F≈ 41 300 000 F
700 000 F245 000 F≈ 48 200 000 F
800 000 F280 000 F≈ 55 000 000 F
Le détail qui fait passer ton dossier. Si ton dossier frôle les 35 %, c'est la présentation qui fait la différence. Un dossier limite envoyé via formulaire en ligne = refus quasi automatique. Le même dossier défendu avec une note d'une page, ton projet, ton taux d'effort, ton reste à vivre, ce que tu apportes à la banque, peut passer en dérogation. Une banque n'accorde pas une dérogation gratuitement : c'est du donnant-donnant. Domicilier tes revenus, souscrire son assurance habitation, lui apporter de l'activité : ces gestes te placent en haut de la pile.

Ce que la banque regarde vraiment

  • Salarié : CDI, période d'essai validée. Une promesse d'embauche ne passe pas.
  • Patenté / indépendant : au moins 3 ans d'activité, bilans stables. Moyenne sur 3 ans.
  • Comportement bancaire 6 mois : pas de découvert qui traîne, pas de rejet. Soigne tes comptes dès maintenant, la préparation la plus rentable qui soit.
  • Apport : emprunter sans aucun apport est devenu quasi impossible ; même modeste, ça rassure.
  • Courtier : démarche les banques à ta place, négocie. Ce qu'il fait économiser vaut largement son coût, surtout pour un profil moins standard.
  • Fonctionnaire ? Pense à la CASDEN (souvent plus compétitive, cautionnement à la place de l'hypothèque). Partenaires en PF : Banque de Polynésie et SOCREDO uniquement.
Le réflexe qui rapporte des millions : démarche les trois banques. Sur un crédit de 25 ans, 0,3 % d'écart de taux = des centaines de milliers de francs.

Tes droits d'acheteur (la loi te protège)

Depuis une loi du pays de 2025, l'acheteur est un client protégé :

  • Tu choisis ton assurance emprunteur, la banque ne peut pas t'imposer la sienne. Résiliable à tout moment.
  • Le coût est transparent : TAEG et coût d'assurance affichés noir sur blanc.
  • 10 jours de réflexion obligatoires sur l'offre de prêt (acceptation au plus tôt le 11e jour). Banque tenue 30 jours.
  • Condition suspensive d'obtention de prêt : refus banque = vente annulée, sommes versées remboursées.
Ton levier d'économie le plus négligé : l'assurance emprunteur. Sur un crédit long, l'écart se chiffre en centaines de milliers de francs. Exemple : sur un prêt de 30 M sur 25 ans, passer d'une assurance à 0,36 % à 0,15 % = plus de 1,5 million de francs économisés sur la durée. De l'argent que tu gardes, juste en comparant.

Partie 2Les aides : le cœur du sujet

Ton statut de primo prend ici toute sa valeur, et ces aides se cumulent. AIM + PTZ + droits à 1 % : le bon empilement peut représenter 8 millions de pouvoir d'achat en plus à revenus égaux.

L'AIM : Aide à l'Investissement des Ménages

L'AIM Construction/Acquisition finance ton achat dans le neuf : logement récent (certificat de conformité de moins de 5 ans) ou permis de construire déjà obtenu. C'est une subvention du Pays versée en une fois, sur ton compte, après le déblocage du prêt.

Ta situationRevenu mensuel moyen sousAide
Personne seule2 SMIG (≈ 346 000 F)30 000 F/m²
Personne seule3 SMIG (≈ 520 000 F)20 000 F/m²
Seule, avec personne(s) à charge2 SMIG (≈ 346 000 F)40 000 F/m²
Seule, avec personne(s) à charge3 SMIG + 100 000 (≈ 620 000 F)30 000 F/m²
Seule, avec personne(s) à charge4 SMIG (≈ 693 000 F, ≥ 2 pers. à charge)20 000 F/m²
Couple (ou associés SCI)3 SMIG (≈ 520 000 F)40 000 F/m²
Couple4 SMIG (≈ 693 000 F)30 000 F/m²
Couple4 SMIG + 100 000 (≈ 793 000 F, avec pers. à charge)20 000 F/m²

L'aide porte sur les 100 premiers m² habitables (hors terrasses/parkings), + 10 m²/personne à charge au-delà de la 2e. Plafond : jusqu'à 4 000 000 F. Montants en F calculés sur le SMIG brut en vigueur depuis mai 2024 (173 182 F par mois) : à revérifier au moment du dépôt.

Conditions : contracter un prêt bancaire ; pas d'AIM dans les 5 ans ; pas déjà propriétaire d'un logement d'habitation. Engagements : construire dans les 2 ans + certificat de conformité, résidence principale exclusive 5 ans. Montage : c'est ta banque qui monte le dossier et le transmet à la DHV (Délégation à l'habitat et à la ville) ; l'aide est accordée par arrêté publié au JOPF, environ 3 mois plus tard. Ne commence pas de travaux avant cet arrêté.

Le détail d'initié. L'AIM dépend d'une enveloppe votée chaque année par le Pays. Une fois épuisée, ton dossier peut devoir attendre l'année suivante. Donc tu as bien plus de chances d'y accéder en début d'année qu'en fin d'année. Un dossier déposé en janvier-février n'a pas le même sort qu'un dossier de novembre, ça peut valoir 4 millions.

Le PTZ Pays : Prêt à Taux Zéro

Un prêt sans aucun intérêt, proposé jusqu'au 31 décembre 2029. Tu ne rembourses que le capital. Combien : jusqu'à 12 000 000 F, avec un prêt bancaire au moins du même montant. Pour quoi : ta résidence principale, neuf comme ancien (ni location, ni résidence secondaire tant qu'il n'est pas remboursé). Comment : en complément d'un prêt bancaire classique, sur 25 ans max (27 ans en VEFA). Conditions : 5 ans de résidence en Polynésie, plafonds de ressources, aucun propriétaire dans le foyer depuis 5 ans. Rappel couple : si l'un des deux a été propriétaire dans les 5 dernières années, le couple perd le PTZ.

Droits d'enregistrement ≠ frais de mutation (la confusion à éviter)

Les « frais de mutation », c'est le TOTAL de ce que tu paies en plus du prix. Deux composantes :

1.

Les droits d'enregistrement

L'impôt perçu par le Pays. La plus grosse ligne, et la seule qui change selon ton statut : 7 % en général, 1 % si tu es primo (sous plafond).

2.

Les frais de notaire

Émoluments + TVA + débours, soit environ 3 à 5 % du prix avec un prêt. Ils ne changent pas, primo ou non. Le notaire ne garde qu'une petite part : le gros, c'est l'impôt.

Le régime primo : 7 % qui tombe à 1 %, dans la limite de 25 M (terrain à bâtir) ou 40 M (bien bâti). Au-delà du plafond, la part du prix qui dépasse est taxée à 7 %. Conditions : résidence principale 5 ans (sur un terrain, construire dans les 5 ans), aucune acquisition immobilière antérieure (sauf indivision successorale).

Dans l'ancien, achat avec un prêt de 90 % du prix garanti par cautionnement, calcul de notre simulateur de frais de mutation :

Prix du bienFrais non-primo (7 %)Frais primo (1 %)Ton économie
15 000 000 F≈ 1 750 000 F (11,7 %)≈ 850 000 F (5,7 %)900 000 F
25 000 000 F≈ 2 730 000 F (10,9 %)≈ 1 230 000 F (4,9 %)1 500 000 F
40 000 000 F≈ 4 190 000 F (10,5 %)≈ 1 790 000 F (4,5 %)2 400 000 F

À retenir : non-primo ≈ 10-12 % du prix, primo ≈ 4-6 %. Sous le plafond, l'économie, c'est toujours 6 % du prix (différence 7 % → 1 %).

Et dans le neuf ? Pour un logement neuf (permis délivré avant le 1er janvier 2025) : droits réduits à 1,75 % jusqu'à 25 M, puis 2,25 % au-delà. Permis délivré depuis le 1er janvier 2025 : plus de droits d'enregistrement, mais une TVA de 9 % comprise dans le prix. Les frais tombent alors à environ 3 % (le notaire seul). Dans le neuf, c'est ce régime qui s'applique, que tu sois primo ou non : le 1 % primo sert surtout dans l'ancien et pour un terrain à bâtir.
La nuance qui change tout (couple). Le plafond du 1 % s'apprécie par acquéreur, pas sur le bien entier. Un couple où les deux sont primo et achètent 50/50 dispose donc de deux plafonds : 25 M × 2 = 50 M pour un terrain à bâtir, 40 M × 2 = 80 M pour un bien bâti.

Exemple concret. Un couple, tous les deux primo, achète une maison à 65 M. Chacun détient la moitié, soit 32,5 M, sous les 40 M. Résultat : 1 % sur la totalité, soit 650 000 F de droits. La même maison achetée par une seule personne primo : 1 % jusqu'à 40 M, puis 7 % sur les 25 M au-dessus, soit 2 150 000 F. L'écart : 1 500 000 F, juste par la façon dont l'achat est structuré.

Le montage qui change tout (exemple concret)

Couple à 500 000 F net/mois, primo, projet neuf :

  • Mensualité max (35 %) : 175 000 F.
  • PTZ 12 M à 0 % sur 25 ans → mensualité de seulement 40 000 F.
  • Reste 135 000 F/mois pour le prêt principal à 3,3 % → environ 27,6 M.
  • + AIM jusqu'à 4 M (subvention, aucune mensualité).
+ 8 M
Total mobilisable : ≈ 43,6 M, contre ~35,7 M sans rien optimiser. Le bon montage apporte près de 8 M de pouvoir d'achat en plus, à revenu égal : la différence entre viser un appartement et viser une maison.
Le bon timing. L'AIM dépend de crédits annuels : déposée tôt dans l'année, tu as plus de chances qu'elle soit encore disponible. Et si ton dossier frôle les 35 %, beaucoup de banques gèrent leur marge de souplesse trimestre par trimestre : un dossier limite déposé en début de trimestre passe souvent plus facilement qu'en fin de période. Demande-le à ton banquier ou à ton courtier. Déposer tôt sur les deux, c'est mettre toutes les chances de ton côté.

L'impôt foncier (et le cadeau du neuf)

Exonération totale pendant 5 ans, puis 50 % les 3 années suivantes sur toute construction neuve (à déclarer dans les 30 jours de l'occupation, avec le certificat de conformité). L'exonération de 10 ans, réservée à la résidence principale et sur demande, ne vise que les maisons dont le permis a été délivré après le 31 décembre 2022 et la conformité obtenue au plus tard le 31 décembre 2025 : vérifie ta situation auprès de la DICP. Attention : cet avantage se déclare dans le délai, sinon tu passes à côté. Bonus : 30 % de réduction d'impôt foncier sur les panneaux solaires de ta résidence principale (dépenses retenues jusqu'à 1 000 000 F, soit 300 000 F de réduction au plus).

Partie 3Le parcours, du rêve aux clés

Le circuit d'un dossier

  1. Découverte : qualification de ton profil (revenus, charges, apport, statut).
  2. Compromis ou promesse : l'avant-contrat, avec la condition suspensive d'obtention de prêt.
  3. Montage bancaire : dépôt du dossier dans les trois banques. Délai réaliste : au moins 45 jours.
  4. Offre de prêt + 10 jours : taux et mensualités figés ; acceptation au plus tôt le 11e jour.
  5. Dernière visite : on revisite le bien ensemble pour vérifier qu'il est dans l'état convenu. Ta dernière sécurité avant de payer.
  6. Acte authentique : signature chez le notaire, paiement du solde, remise des clés.

Compromis OU promesse : la vraie différence

Compromis

Engagement réciproque

Les deux parties s'engagent : le vendeur à vendre, toi à acheter. Ferme des deux côtés.

Promesse (unilatérale)

Seul le vendeur s'engage

Il te réserve le bien pendant un délai donné ; tu as une option que tu es libre de lever ou non, en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation.

Dans les deux cas, ce qui te protège, c'est la condition suspensive d'obtention de prêt : refus banque = vente annulée, dépôt rendu (la loi te laisse au moins un mois pour obtenir ton prêt avant que cette protection ne puisse tomber).

Un point à connaître. Ici, il n'y a pas de dossier de diagnostics obligatoire remis par le vendeur. Raison de plus pour faire examiner sérieusement l'état réel du bien (humidité, termites, toiture, réseaux) avant de t'engager. La sécurité juridique (titre, indivision) est confirmée par le notaire, mais en passant par un conseiller immobilier, elle a normalement déjà été vérifiée bien en amont.

Ton dossier bancaire : la check-list

  • Tes 3 derniers bulletins de salaire et ton contrat de travail (ou 3 derniers bilans si patenté).
  • Tes 6 derniers mois de relevés (tous comptes).
  • Pièce d'identité valide + justificatif de domicile de moins de 3 mois.
  • Le compromis ou la promesse signé(e) (ou, pour une construction : devis + titre du terrain).
  • Le justificatif de ton apport si tu en as un.

Partie 4Avant de signer : les pièges selon ton projet

Le montage des aides, c'est gagné. Reste à ne pas te faire piéger par le bien lui-même.

Si tu achètes dans l'ancien

Tu vois ce que tu achètes et tu emménages vite. Le PTZ reste possible, mais pas l'AIM (réservée au neuf). Vigilance : l'état réel. Ici, humidité et termites ne pardonnent pas, et pas de dossier de diagnostics. Fais examiner toiture, réseaux et structure avant de t'engager.

Si tu achètes neuf ou sur plan (VEFA)

Le combo gagnant : AIM + PTZ + exonération d'impôt foncier. Mais sur plan, tu paies au fil du chantier, et ici, le rythme de ces paiements n'est pas réglementé.

Ne signe pas les yeux fermés. Ne signe jamais un échéancier qui te fait payer l'essentiel avant que le gros œuvre soit sorti de terre. Exige un calendrier calé sur l'avancement réel (fondations → hors d'eau → livraison) et une garantie d'achèvement, celle qui termine ta maison si le promoteur lâche.

Si tu achètes un terrain pour construire

Le projet avec le plus de liberté… et le plus de pièges. Quatre choses à vérifier avant même de parler prix : la viabilisation (eau, EDT, OPT : chaque mètre coûte), le terrassement (pente = murs de soutènement, surcoûts lourds), l'assainissement et le sol (étude G2, fosse ou micro-station hors tout-à-l'égout), ce que le terrain autorise (PGA + PPR : zone rouge = construction interdite ou assurance impossible). Toujours 3 devis détaillés + garantie décennale du constructeur. → Voir le guide Terrain

Le piège qui n'existe vraiment qu'ici : l'indivision

Beaucoup de terrains et de maisons ne peuvent tout simplement pas être vendus. La propriété est bloquée entre de nombreux héritiers, parfois sur plusieurs générations. C'est l'un des tout premiers points à vérifier, bien avant que tu tombes amoureux d'un bien qui, en réalité, est invendable. → Voir le guide Indivision

Si tu achètes en copropriété

Ce ne sont pas les murs qu'il faut regarder en premier, mais les papiers : l'état des charges, le fonds de travaux, les impayés des autres copropriétaires, et le règlement (qui peut, par exemple, interdire la location courte durée). → Voir le guide Copropriété

Dans tous les cas, n'oublie pas

  • Deux assurances exigées par la banque : assurance emprunteur (que tu choisis librement) + assurance habitation multirisque incluant le risque cyclonique. Sans elle, la banque ne débloque pas les fonds.
  • La garantie du prêt : hypothèque ou cautionnement. Le cautionnement évite les frais d'hypothèque (à la prise comme à la revente) : souvent l'option la moins chère, à demander.
  • Le vrai budget de propriétaire : au-delà de la mensualité, impôt foncier annuel, les deux assurances, l'entretien, et les charges si copropriété.

Partie 5Et si tu revends un jour : la plus-value

La règle est simple : plus tu gardes ton bien longtemps, moins tu paies.

Tu revends…Ce que l'État prend sur ton gain
Avant 5 ans50 % du gain. Taux dissuasif, fait pour décourager la revente rapide.
Entre 5 et 10 ans20 % qui baisse chaque année (abattement 20 % par année au-delà de la 5e). Concrètement ≈ 16 % à 6 ans, ≈ 4 % à 9 ans.
Après 10 ans0 %, exonéré (mais déclaration obligatoire).

Ton gain se calcule après déduction des frais d'achat et de tes travaux d'amélioration justifiés (garde tes factures). Et si tu as acheté un terrain puis construit dessus, le terrain et la maison ont chacun leur propre compteur de durée.

La double peine du primo qui revend trop tôt. Si tu revends, ou si tu quittes le logement, avant 5 ans, tu ne paies pas que la plus-value. Casser ton engagement de résidence principale, c'est rembourser sur deux fronts : ton AIM d'un côté (Pays, DHV), et de l'autre le complément de droits d'enregistrement, la différence entre 7 % et 1 %, celle que tu avais économisée, plus un intérêt de retard de 0,75 % par mois, qui grossit chaque mois. Et si tu as un PTZ, son capital restant dû se rembourse à la vente. Le montant exact des droits, c'est la DICP qui te le donne. Avant toute revente anticipée, va vérifier ta situation.

Par où tu commences

  1. Vérifie ton statut de primo-accédant (les deux définitions, les deux personnes du couple).
  2. Fais une simulation dans les trois banques.
  3. Fais monter le bon empilement d'aides (AIM + PTZ + droits à 1 %).
  4. Ne signe rien sans avoir fait vérifier le bien (indivision, PGA, viabilisation, état réel, condition suspensive).
Boîte à outils

Toutes les simulations chiffrées sont dans le guide.

Tableau de capacité d'emprunt par revenu, grille AIM complète, exemples de montage par profil (seul, couple, fonctionnaire), check-list dossier bancaire, lexique de l'acheteur tranquille, et les erreurs les plus fréquentes des primo-accédants.

Télécharge le guide complet

RepèreContacts utiles en Polynésie française

OrganismeMission
DHV : Délégation à l'habitat et à la villeInstruction de l'AIM (dossier transmis par ta banque), suivi des engagements 5 ans. 40 54 49 20.
DICP : Direction des Impôts et des Contributions PubliquesDroits d'enregistrement (7 % / 1 % primo), impôt foncier, plus-value à la revente. 40 46 13 13.
SOCREDOPrêt immobilier, PTZ, partenaire CASDEN.
Banque de PolynésiePrêt immobilier, PTZ, partenaire CASDEN.
Banque de TahitiPrêt immobilier, PTZ (sans partenariat CASDEN).
CASDEN : Banque coopérative du service publicOffre dédiée fonctionnaires (taux selon points d'épargne, cautionnement). À activer via BP ou SOCREDO.
NotaireCompromis, acte authentique, calcul droits + plus-value, conseil patrimonial.
Courtier en créditDémarche les 3 banques, négocie le taux, défend ton dossier. Utile surtout pour profils non standard.

Pour vérifier et aller plus loin

Les sites officiels polynésiens sur ce sujet :

Le grand quiz

À toi de jouer · 15 questions pour devenir incollable

Statut primo, capacité d'emprunt, AIM, PTZ, droits à 1 %, plus-value : 15 questions pour vérifier que tu sais ce qu'il faut savoir avant de signer.

Comment ça marche : tu choisis ta réponse, la bonne s'affiche aussitôt avec l'explication. Quand tu as répondu aux 15, ton score sur 20 s'affiche.

Réponses : 0 / 15
Bonnes réponses : 0
Question 01 / 15Vrai / Faux

« Je suis primo-accédant pour le fisc si je n'ai pas été propriétaire de ma résidence principale dans les 5 dernières années. »

Faux. Les 5 dernières années, c'est la règle du PTZ Pays et des banques. Pour le fisc (AIM + droits 1 %), c'est plus strict : aucun logement d'habitation au jour de la demande, en PF comme à l'étranger, et pour les droits à 1 %, aucune acquisition immobilière antérieure, même revendue (sauf indivision successorale). Ne pas confondre, ça vaut plusieurs millions.

Question 02 / 15Compréhension

À quel taux d'effort maximum les 3 banques de Polynésie plafonnent-elles un prêt immobilier ?

Réponse : B, 35 % des revenus nets. Plafond standard SOCREDO, Banque de Tahiti, Banque de Polynésie. Calculé sur le maximum de l'année, pas la moyenne, et toutes les charges de crédit comptent. Au-delà : seule la marge de souplesse (20 % de la production, priorité aux primo) peut permettre une dérogation.

Question 03 / 15Vrai / Faux

« Un couple primo qui achète une maison à 65 M paie 1 % de droits sur la totalité, pas 7 %. »

Vrai. Le plafond du 1 % s'apprécie par acquéreur. Chacun à 32,5 M (sous les 40 M) → 1 % sur la totalité, soit 650 000 F. La même maison achetée par une seule personne primo : 1 % jusqu'à 40 M, puis 7 % sur les 25 M au-dessus, soit 2 150 000 F. Écart de 1 500 000 F, juste par la façon dont l'achat est structuré. Les deux doivent être primo.

Question 04 / 15Compréhension

Quel est le plafond du PTZ Pays en Polynésie ?

Réponse : C, jusqu'à 12 millions F, avec un prêt bancaire au moins du même montant. Le PTZ finance donc au plus la moitié de ce que tu empruntes. Proposé jusqu'au 31 décembre 2029. Un prêt sans aucun intérêt, sur 25 ans max, en complément d'un prêt bancaire classique. Pour ta résidence principale, neuf comme ancien.

Question 05 / 15Vrai / Faux

« Quand on dit "frais de notaire", on parle uniquement de ce que touche le notaire. »

Faux. C'est un abus de langage. Les vrais frais de mutation = droits d'enregistrement (impôt du Pays) + frais de notaire (émoluments + TVA + débours). Les frais de notaire pèsent environ 3 à 5 % du prix avec un prêt : le gros, c'est l'impôt (7 %, ou 1 % primo). Donc, dans l'ancien, primo ≈ 4-6 % du prix, non-primo ≈ 10-12 %.

Question 06 / 15Compréhension

L'économie qu'un primo réalise sur les droits d'enregistrement (vs un non-primo) représente :

Réponse : B, 6 % du prix. Sur un bien à 25 M : 1 500 000 F d'économie. Sur un bien à 40 M : 2 400 000 F. Plafond : 25 M (terrain à bâtir) ou 40 M (bien bâti). Au-delà, la part qui dépasse est taxée à 7 %.

Question 07 / 15Vrai / Faux

« L'AIM est une enveloppe annuelle : déposer son dossier en début d'année augmente fortement les chances qu'elle soit encore disponible. »

Vrai. L'AIM dépend d'une enveloppe votée chaque année. Une fois épuisée, ton dossier peut devoir attendre l'année suivante. Un dossier déposé en janvier-février n'a pas le même sort qu'un dossier de novembre, ça peut valoir 4 millions. Détail d'initié.

Question 08 / 15Compréhension

Sur une offre de prêt en Polynésie, quel est le délai de réflexion obligatoire ?

Réponse : B, 10 jours obligatoires. Ce n'est PAS un délai de rétractation : tu ne peux pas accepter avant le 11e jour, même si tu veux. La banque doit maintenir son offre au moins 30 jours. Loi du pays 2025.

Question 09 / 15Vrai / Faux

« Si l'un des deux membres du couple a été propriétaire de son logement dans les 5 dernières années, le couple perd l'éligibilité au PTZ. »

Vrai. Pour le PTZ, c'est tout ou rien : si l'un des deux a été propriétaire de son logement dans les 5 dernières années, le couple perd l'éligibilité. À ne pas confondre avec les droits réduits à 1 %, qui s'apprécient par acquéreur (le conjoint qui n'a jamais été propriétaire en profite sur sa quote-part).

Question 10 / 15Compréhension

Pour une construction neuve en résidence principale, l'exonération totale d'impôt foncier dure :

Réponse : B, exonération totale 5 ans, puis 50 % les 3 années suivantes. L'exonération de 10 ans ne vise que certaines maisons en résidence principale (permis délivré après 2022, conformité au plus tard fin 2025). Attention : à déclarer dans les 30 jours de l'occupation avec le certificat de conformité, sinon tu passes à côté.

Question 11 / 15Vrai / Faux

« Sur un achat en VEFA (sur plan) en Polynésie, l'échéancier des paiements au fil du chantier est strictement réglementé. »

Faux. En PF, le rythme des paiements VEFA n'est pas réglementé. À toi d'exiger un calendrier calé sur l'avancement réel (fondations → hors d'eau → livraison) et une garantie d'achèvement qui termine ta maison si le promoteur lâche. Ne jamais signer un échéancier qui te fait payer l'essentiel avant que le gros œuvre soit sorti de terre.

Question 12 / 15Compréhension

Si tu revends ton bien dans les 5 ans qui suivent l'achat, quelle part du gain part en impôt sur la plus-value ?

Réponse : C, 50 % du gain dans les 5 premières années. Taux volontairement très élevé pour décourager la revente rapide. Entre 5 et 10 ans : 20 % qui baisse chaque année (≈ 16 % à 6 ans, ≈ 4 % à 9 ans). Après 10 ans : 0 %, exonéré.

Question 13 / 15Vrai / Faux

« En Polynésie, il n'y a pas de dossier de diagnostics obligatoire remis par le vendeur. »

Vrai. Contrairement à la métropole, aucun dossier de diagnostics obligatoire en PF. Raison de plus pour faire examiner sérieusement l'état réel du bien avant de t'engager : humidité, termites, toiture, réseaux ne se voient pas à l'œil nu. C'est le rôle d'un conseiller immobilier qui connaît le terrain.

Question 14 / 15Cas pratique

Pour garantir ton prêt, la banque a deux options. Laquelle est en général la moins chère ?

Réponse : A, le cautionnement. Il évite les frais d'hypothèque, à la prise comme à la revente. Souvent l'option la moins chère. À demander explicitement à la banque. Pour les fonctionnaires CASDEN, le cautionnement est même l'option standard.

Question 15 / 15Vrai / Faux

« Si je revends en primo avant 5 ans, je rembourse l'AIM + le complément de droits d'enregistrement + des pénalités. »

Vrai. C'est la double peine. Casser ton engagement de résidence principale 5 ans, c'est rembourser sur deux fronts : l'AIM (Pays, DHV) + le complément de droits (différence 7 % - 1 % que tu avais économisée, à la DICP) + un intérêt de retard de 0,75 % par mois. À cela s'ajoute l'impôt sur la plus-value à 50 %. Avant toute revente anticipée : vérifie ta situation auprès de la DICP et de la DHV.

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Sarah Zimbris, professionnelle de l'immobilier en Polynésie
Qui écrit ce guide

Sarah Zimbris

Formatrice, coach & professionnelle de l'immobilier à Tahiti

15 ans d'immobilier, 400+ projets de vie accompagnés, 100+ agents formés. J'ai aussi été intervenante à l'UPF (DU Droit et techniques de l'immobilier). Mon métier : rendre lisible un marché qui ne l'est pas. Mon parcours complet →

N° TAHITI F 37560 · 87 34 11 82 · sarah@kwpolynesie.com
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Sarah Zimbris

Guide d'information à jour des textes en vigueur. Sources : DHV (AIM), DICP (droits d'enregistrement, impôt foncier, plus-value), PTZ du Pays, Code des impôts, loi du pays n° 2018-25 (droits d'enregistrement), loi du pays n° 2025-21 (crédit immobilier), conditions des banques de la place (SOCREDO, Banque de Tahiti, Banque de Polynésie). Ne constitue pas un conseil fiscal, juridique, bancaire ou patrimonial individualisé.

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