Observatoire de l'immobilier en Polynésie
Les chiffres du marché, expliqués simplement. Mis à jour octobre 2026.
Le Belvédère, Tahiti · © Matthew Dillon, CC BY 2.0
Pourquoi l'immobilier reste-t-il si cher ici ?
Tu t'es sûrement déjà posé la question, autour d'un café, sur un chantier, au détour d'une visite. Et la réponse tient rarement à la spéculation ou aux « riches venus d'ailleurs ». Elle est surtout structurelle. Voici, en quelques minutes, de quoi y voir clair.
La demande : elle ne cesse de grandir
La population continue d'augmenter, +34 000 personnes en vingt ans, soit près de 1 700 de plus chaque année. Et dans le même temps, les foyers rétrécissent : on se sépare, on vieillit, les jeunes quittent le nid plus tôt. En 1977, on vivait à 5,2 sous le même toit ; aujourd'hui, à 3,3. Rien que pour loger ces foyers qui se divisent, il faut environ 515 logements de plus chaque année.
Ajoute la concentration : la zone urbaine de Tahiti rassemble 65 % des habitants de l'île, et Papeete à elle seule près de 40 % des emplois. Tout le monde veut vivre là où sont le travail, les écoles, l'hôpital. La pression monte, mécaniquement.
Ce que ces chiffres disent, en 4 nombres : la pression est structurelle.
L'offre : elle peine à suivre
On construit, mais pas assez vite : environ 1 500 logements par an, pour un besoin réel de près de 1 700. Chaque année, le retard se creuse. Au total, il manquerait autour de 14 000 logements en Polynésie pour répondre vraiment à la demande.
Pourquoi ça coince ? Le terrain constructible est rare, souvent bloqué par l'indivision (un bien que plusieurs héritiers possèdent ensemble, sans pouvoir décider seuls), ou perché sur des pentes qu'il faut terrasser à grands frais. Les autorisations de construire prennent du temps, et une partie du parc part en location touristique plutôt qu'en logement à l'année (38 % des appartements construits depuis 2013). Construire coûte cher, aussi : matériaux importés, transport, taxes à l'import, inflation. Au bout de la chaîne, tout ce qui est rare devient cher.
Le crédit : et les taux, dans tout ça ?
Le coût du crédit joue un rôle clé. Quand les taux étaient au plancher, la capacité d'emprunt grimpait… et les prix avec elle. Puis les taux sont remontés fortement, avant de se détendre, et là, une légère remontée se dessine de nouveau.
Le paradoxe d'ici ? La hausse des taux n'a pas fait chuter les prix comme ailleurs. Deux raisons : la tension structurelle entre l'offre et la demande, et nos crédits à taux fixe. Ailleurs, les emprunteurs à taux variable se retrouvent étranglés quand les taux montent, parfois forcés de vendre à perte. Ici, ta mensualité ne bouge pas : pas de ventes forcées, donc pas d'effondrement. Le marché plie sans rompre.
Les idées reçues
« Ce sont les agents qui gonflent les prix. »
Non. Les honoraires sont intégrés dans le prix affiché, pas ajoutés par-dessus. Et aucun professionnel ne peut forcer un acheteur à payer au-delà de ce qu'il veut, ou peut, mettre.
« Ce sont les étrangers fortunés qui font flamber le marché. »
Non plus. Le solde migratoire de la Polynésie est négatif : il part plus de monde qu'il n'en arrive. Et la part des natifs de métropole dans la population baisse (8,8 % en 2022, contre 9,5 % en 2002).
« C'est la spéculation. »
Faux. La spéculation n'est pas la cause de la hausse : c'en est la conséquence. Les vendeurs profitent d'un marché déjà tendu, ils ne le créent pas.
Les chiffres
Le volume des ventes repart
Le marché a nettement ralenti pendant les années de taux hauts : le creux, c'est 2024. Mais 2025 remonte, +8,8 % de transactions en un an. La dynamique est repartie.
| Année | Ventes ancien | VEFA (achat sur plan) | Cessions SCI | Total |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1 671 | 248 | 180 | 2 099 |
| 2022 | 1 576 | 228 | 159 | 1 963 |
| 2023 | 1 518 | 247 | 170 | 1 935 |
| 2024 | 1 218 | 194 | 153 | 1 565 |
| 2025 | 1 444 | 188 | 70 | 1 702 |
Source : Chambre des notaires de Polynésie française. VEFA = achat d'un bien sur plan, avant construction · SCI = société civile immobilière, un montage pour détenir un bien à plusieurs.
Source : Chambre des notaires de Polynésie française. Le total inclut ventes ancien + VEFA + cessions SCI.
Les prix depuis 2022 : ce qui a vraiment bougé
On a comparé les prix demandés dans les annonces à quatre ans d'écart, du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2026. Le résultat est net : à Tahiti, le prix au m² d'une maison a pris un tiers, de 458 000 à 612 000 F/m². Soit environ +7,5 % par an.
Source : logiciel d'analyse KW Polynésie. Prix moyens demandés dans les annonces au 1er octobre 2022 et au 1er octobre 2026.
| Zone | Maisons | Appartements | Terrains |
|---|---|---|---|
| Tahiti (île entière) | 612 000 F +34 % | 652 000 F +28 % | 32 000 F +19 % |
| Papeete | 736 000 F +39 % | 665 000 F +25 % | 27 900 F +25 % |
| Mahina | 651 000 F +45 % | 574 000 F +91 % | n/c |
| Presqu'île | 520 000 F +11 % | n/c | 21 600 F +51 % |
| Moorea | 672 000 F +8 % | n/c | 22 000 F +28 % |
Source : logiciel d'analyse KW Polynésie. Prix moyens demandés au m² en octobre 2026, et évolution depuis octobre 2022. Les prix de 2022 sont reconstitués à partir de l'historique des annonces : lis ces évolutions comme une tendance, pas comme un relevé au franc près. n/c : pas assez de biens pour une comparaison fiable.
Ce que racontent ces chiffres
- Les terrains se vendent plus petits. À Tahiti, le prix au m² d'un terrain monte (+19 %), mais le prix moyen d'un terrain baisse : de 61,9 à 50 millions de F (−19 %). On découpe davantage, et les parcelles proposées sont plus petites.
- La Presqu'île rattrape son retard. Le terrain y a pris +51 % au m² en quatre ans (de 14 300 à 21 600 F/m²). Il reste pourtant le plus abordable de Tahiti.
- Mahina, la plus forte hausse sur les maisons : +45 % au m². Sur les appartements (+91 %), le chiffre est à prendre avec recul : le parc y est ancien et peu fourni, quelques biens rénovés suffisent à tirer la moyenne.
- À Moorea, les grandes propriétés sont parties. Le prix moyen d'une maison a baissé (de 117 à 96 millions de F) parce que les très grosses villas en vente en 2023 ont trouvé preneur. Au m², les prix ont quand même progressé (+8 %).
En 2026, le marché se négocie
Les prix ont monté, mais les acheteurs ne suivent plus à n'importe quel prix. Depuis janvier, sur les biens anciens en vente à Tahiti et Moorea, un vendeur de maison sur trois a dû baisser son prix, et les biens mettent des mois à trouver preneur.
Le marché en 2026, en 4 nombres : l'acheteur a repris la main.
Source : logiciel d'analyse KW Polynésie. Maisons et appartements anciens en vente à Tahiti et Moorea du 1er janvier au 1er octobre 2026 (642 maisons, 381 appartements).
Pour toi, ça veut dire deux choses. Si tu vends, un prix juste dès le départ t'évite des mois d'attente et une baisse forcée plus tard. Si tu achètes, il y a de la marge de négociation, surtout sur les biens en ligne depuis longtemps. Le détail commune par commune, délais et baisses compris, est sur la page des prix.
Combien coûte l'immobilier, commune par commune ?
Les prix moyens 2026 par commune et par type de bien, 13 communes, 4 types de bien, vivent sur leur page dédiée, mise à jour tous les 3 mois. Un vrai point de repère, zone par zone, avec les données exclusives de notre logiciel d'analyse KW Polynésie.
Ce que les taux changent pour ton emprunt
Prends un foyer à 600 000 F de revenus par mois, sans crédit en cours, qui respecte 33 % d'endettement sur 25 ans. Voilà ce qu'il peut emprunter selon le taux :
- À un taux d'environ 2 % : 46,7 millions de F
- À un taux de 3,80 % : 38,3 millions de F
Simulation basée sur un foyer à 600 000 F CFP de revenus mensuels, sans crédit en cours, 33 % d'endettement, sur 25 ans.
Soit 18 % de capacité en moins, près de 8,4 millions de F qui s'envolent, pour exactement le même revenu. C'est ça, l'effet concret des taux sur ton pouvoir d'achat.
Envie de savoir ce que ça vaut, chez toi ?
Ces chiffres donnent la tendance. Pour ton bien précis, dans ta rue, il n'y a qu'une façon de savoir : regarder de près. Écris-nous, on fait le point, gratuitement.
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