Acheter en Polynésie française. Sans te tromper.

Acheter en Polynésie française, ça ne ressemble à aucun autre marché. Le droit y est local (Code de l'aménagement PF, PGA, PPR, NRA), la fiscalité y est spécifique (droits d'enregistrement 1 % ou 7 %, AIM, PTZ Pays), les banques ont leurs règles, et le foncier peut y être complexe (indivisions historiques, servitudes de passage). Chaque situation a ses pièges, et chacun d'entre eux a un guide.

Notre logique, ici, c'est simple : on te donne tout ce qu'on dit à nos clients, gratuitement, en accès libre. Pas de teasing, pas de scripts commerciaux. Le but de ces guides, c'est que tu achètes en connaissance de cause : que tu saches ce que tu achètes, dans quoi tu t'engages, et qu'on ne te berne plus. Si tu refermes un guide en ayant appris quelque chose, on a fait notre travail.

Par où commencer ?

Tu achètes ton premier bien ? Commence par le guide Primo-accédant : c'est là que se jouent les plus grosses économies (jusqu'à 5-6 millions cumulés entre AIM, PTZ et droits à 1 %).

Tu vises une maison ? Le guide Acheter une maison te dit ce qu'il faut vérifier avant la signature : NRA, conformité, servitudes, tout-à-l'égout (à Papeete notamment).

Un terrain ? Le guide Acheter un terrain couvre les zones à risque (PPR), les servitudes, la viabilisation, et surtout ce que tu peux, ou pas, bâtir dessus.

En copropriété ? Le guide Copropriété explique le règlement, les PV d'AG, les charges, et les arrêts qui changent tout côté location courte durée (Royal Palms en copropriété, Tiaia en lotissement).

Dans le neuf sur plan ? Le guide VEFA décrypte le contrat de réservation, les appels de fonds, les frais intercalaires souvent oubliés, et les 3 garanties légales.

Les réponses à tes questions sur l'achat.

? Par où commencer un achat immobilier en Polynésie française ?

Par ta capacité d'emprunt, avant même de chercher un bien. La règle des banques polynésiennes : mensualité maximale ≈ 35 % de tes revenus nets. En primo-accédant, tu peux empiler AIM (jusqu'à 4 M), PTZ Pays (12 M à 0 %) et droits d'enregistrement réduits à 1 %. La simulation d'abord, la visite ensuite. Chiffre ta capacité d'emprunt en 2 minutes.

? Combien de temps entre une offre acceptée et la remise des clés ?

Compte environ 2 semaines entre l'offre acceptée et la signature du compromis (le temps que le notaire rédige et convoque les parties), puis 2,5 à 3 mois si tu paies comptant, plutôt 3,5 à 4 mois avec un crédit, soit un total de 3 à 4,5 mois. Le compromis peut se signer dans la semaine si le dossier vendeur est complet, mais 2 semaines reste la moyenne réaliste.

? Quelles sont les aides à l'achat en Polynésie française ?

Trois aides principales cumulables pour un primo-accédant : l'AIM (Aide à l'Investissement des Ménages, DGAE), le PTZ Pays (prêt à taux zéro polynésien), et les droits d'enregistrement réduits à 1 % au lieu de 7 %. Sur un bien à 40 millions, l'économie totale peut dépasser 5 millions.

? Faut-il une NRA avant d'acheter une maison ou un terrain ?

Oui, systématiquement, et de moins de 6 mois. La Note de Renseignements d'Aménagement dit ce qu'on peut construire, dans quelle zone, avec quels risques (PPR) et quelles servitudes administratives. Attention : elle ne recense pas les servitudes entre particuliers (passage du voisin, réseau, écoulement) : celles-là se trouvent dans le titre de propriété. Sans NRA, un acheteur achète un doute, et un doute négocie fort ou se retire.

? L'achat en VEFA est-il risqué en Polynésie ?

Pas plus qu'ailleurs si le contrat est bien lu. La VEFA se fait toujours avec un promoteur : un particulier ne vend pas en VEFA. Vérifie la GFA (Garantie Financière d'Achèvement), la date de livraison contractuelle, les appels de fonds échelonnés, les frais intercalaires (souvent oubliés dans le budget), et les 3 garanties légales : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans).

? Suis-je obligé de passer par un agent immobilier pour acheter en Polynésie ?

Non. Tu peux acheter directement à un particulier. Mais un vendeur particulier n'aura jamais toutes les réponses aux questions qu'un acheteur doit se poser. Le travail de l'agent, c'est justement de décortiquer le bien et de l'analyser sous toutes ses coutures, pour te répondre sans rien omettre. Une info qu'on ne t'a pas donnée, des travaux votés en assemblée pour les années à venir que personne ne t'a signalés, et c'est toi qui paies l'addition. Le vendeur s'en remet au notaire, mais faire ces vérifications et ces calculs n'est pas le rôle du notaire : ça t'incombe. Sur ces sujets techniques (NRA, indivision, VEFA, conformité, primo-accédant), un mauvais réflexe coûte souvent plus cher que les honoraires d'agence. Un agent bien préparé sécurise et raccourcit le parcours.