Ta capacité d'emprunt, comme un courtier la calcule.
Revenus, prêts en cours, durée, taux, assurance : je calcule ce que la banque te dira. Règle HCSF 35 %, prêts courts neutralisés à la juste valeur, deux scénarios (prudent vs optimisé) pour que tu voies exactement où tu peux pousser, et où tu ne peux pas.
Tes chiffres
Toutes les valeurs sont sauvegardées automatiquement.
Auto, conso, immo… La banque ajoute ces mensualités à celle du nouveau crédit pour calculer ton taux d'endettement. Un prêt qui se termine dans moins de 12 mois peut souvent être neutralisé du calcul (à négocier), ce qui débloque de la capacité.
Ce que tu peux emprunter
- Mensualité disponible pour le crédit -
- Dont assurance emprunteur (est.) -
- Taux d'endettement effectif -
- Durée du crédit -
- Coût total du crédit (intérêts + assurance) -
Comment un courtier calcule ta capacité, en clair.
Trois règles pilotent tout : le taux d'endettement HCSF, la formule mathématique du crédit, et le traitement des prêts en cours. Toutes les banques polynésiennes s'appuient sur ces trois piliers.
1. La règle HCSF 35 %
Le Haut Conseil de Stabilité Financière plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur incluse. Cette règle s'applique à tous les crédits immobiliers en France (donc en Polynésie). Les banques peuvent déroger sur 20 % de leurs dossiers (règle dite « flexibilité HCSF »), typiquement pour des primo-accédants au potentiel de carrière solide, ou des dossiers à fort reste à vivre.
| Revenus mensuels nets | Mensualité max à 35 % |
|---|---|
| 300 000 F CFP | 105 000 F CFP |
| 500 000 F CFP | 175 000 F CFP |
| 700 000 F CFP | 245 000 F CFP |
| 1 000 000 F CFP | 350 000 F CFP |
2. La formule qui convertit ta mensualité en capital
Un crédit amortissable classique suit la formule bancaire universelle :
où i = taux nominal mensuel (taux annuel ÷ 12) et n = nombre de mensualités. Cette formule donne le capital empruntable pour une mensualité de crédit donnée (hors assurance).
3. L'assurance emprunteur
Comptée sur le capital initial (approximation standard) : Mensualité assurance = Capital × Taux assurance annuel ÷ 12. Pour un capital de 30 M à 0,30 % : environ 7 500 F CFP/mois. Ce n'est pas neutre : sur 20 ans, ça peut représenter 1,8 million F CFP de coût total.
4. Le traitement des prêts en cours
Chaque prêt en cours vient réduire ta mensualité disponible pour le nouveau crédit. Un prêt auto à 60 000 F/mois te coûte 60 000 F de mensualité potentielle chaque mois où il tourne. Mais :
- Prêt en cours < 12 mois restants : la plupart des banques polynésiennes acceptent de le neutraliser du calcul, car il ne pèsera plus sur le budget très longtemps. À demander explicitement au courtier.
- Prêt en cours entre 12 et 24 mois : négociable au cas par cas, souvent compté à demi-charge.
- Prêt en cours > 24 mois : compté à sa mensualité pleine, sans négociation possible.
C'est pour ça que le simulateur affiche deux scénarios : le prudent (tous les prêts comptés plein pot) et l'optimisé (les prêts < 12 mois neutralisés). La vérité de ton dossier se situe entre les deux, et c'est là que le travail de courtier fait la différence.
5. Le reste à vivre : la règle silencieuse
Au-delà des 35 % d'endettement, les banques polynésiennes vérifient ton reste à vivre après charges : ce qui te reste pour vivre chaque mois. Ordres de grandeur admis : au moins 150 000 F pour une personne seule, 250 000 F pour un couple, +80 000 F par enfant. Un dossier à 34 % d'endettement mais avec un reste à vivre trop faible se fera refuser aussi sûrement qu'un dossier à 40 %.
6. Ce que cet outil ne peut pas modéliser (mais que ton banquier regarde)
Cet outil reprend la formule bancaire universelle (capital = mensualité crédit × (1 − (1+i)−n) / i), plafonne à 35 % HCSF, calcule l'assurance sur le capital initial (méthode assurance groupe), intègre tes prêts en cours et propose le levier courtier (neutralisation des prêts < 12 mois). C'est exactement ce que fait un courtier polynésien lors d'un premier chiffrage. Mais un vrai dossier passe aussi 4 filtres qualitatifs qu'aucun simulateur ne peut deviner :
- Saut de charge : si tu passes d'un loyer de 130 000 F à une mensualité de 250 000 F, la banque veut voir que tu épargnes déjà l'écart chaque mois depuis 6 à 12 mois. Sinon, elle doute de ta capacité réelle.
- Historique bancaire : découverts, incidents, dépenses irrégulières sur tes 3 derniers mois de relevés. Un dossier à 30 % d'endettement mais avec 3 découverts sur 6 mois se fait refuser.
- Épargne résiduelle après apport : les banques veulent que tu gardes au moins 3 à 6 mois de mensualités en épargne après avoir sorti ton apport et payé les frais de mutation. C'est ton coussin de sécurité en cas d'imprévu.
- Statut et ancienneté : CDI vs CDD vs indépendant vs patenté, ancienneté dans le poste, période d'essai. Deux dossiers identiques sur le papier peuvent être acceptés ou refusés selon ce paramètre.
Ces critères ne changent pas le montant théorique empruntable, mais ils décident si la banque dit oui ou non. C'est pour ça qu'après ta simulation, l'étape suivante c'est de vraies discussions avec plusieurs banques ou un courtier. Je peux t'orienter vers les bons interlocuteurs polynésiens : écris-moi.
On en parle et je t'oriente vers les bonnes banques.
Je te recontacte dans la journée pour reprendre ton dossier avec toi (les leviers de courtier, les optimisations sur les prêts en cours, la stratégie de banques à démarcher pour ton profil). Si tu le veux, je te partage mes contacts de courtiers et banquiers polynésiens que je fais tourner pour mes clients, tu compares librement.