Vendre avant d'acheter, ou acheter avant de vendre ?

C'est une situation que vivent beaucoup de familles du fenua : la famille s'est agrandie, le travail a changé de commune, ou la maison ne colle simplement plus à la vie qu'on mène. Il faut en changer. Sauf que pour payer la prochaine, il te faut l'argent de celle-ci. Et là, tout le monde se pose la même question : par quoi je commence ?

Vendre d'abord, au risque de te retrouver sans toit le temps de trouver la perle ? Acheter d'abord, au risque de porter deux crédits en même temps ? Bonne nouvelle : il existe une façon de faire qui évite les deux pièges, et elle a un nom : la vente longue. On déroule tout, dans l'ordre.

Avant tout : deux études, pas une

Changer de maison, ce n'est pas une opération, c'est deux. Alors avant même de parler d'ordre, un bon agent mène deux études en même temps : ce que tu peux vraiment tirer de ta vente, une fois le crédit soldé et tous les frais payés, c'est le net vendeur, et ce que coûte réellement ce que tu veux acheter, frais compris. C'est la confrontation des deux qui dit si ton projet tient la route.

Et il faut être honnête sur ce point : si le projet est trop juste, un bon agent ne te conseillera jamais de vendre. Il te conseillera d'attendre, ou de redéfinir tes critères de recherche. Parce que dans cette équation, il n'y a qu'une seule variable que tu peux ajuster : tes critères à toi. Le prix de ta maison, lui, ne se règle pas sur tes besoins : c'est le marché qui décide de ce qu'il accepte de payer, pas ton projet. On a d'ailleurs tous tendance à voir notre bien un cran au-dessus, j'en ai fait un article entier. Et si ton projet est bancal, ou qu'on n'est pas sûrs de pouvoir te reloger, on te le dira, tout simplement : aucune transaction ne vaut notre réputation.

Si les deux études se répondent et que le projet tient, alors seulement la question de l'ordre se pose. Commençons par le scénario qui fait rêver, et qui coince.

Acheter d'abord : confortable sur le papier, risqué en vrai

C'est souvent comme ça que le projet démarre : tu tombes sur la maison parfaite avant même d'avoir mis la tienne en vente. Sur le papier, c'est le scénario le plus confortable : tu déménages une seule fois, tranquillement, de l'ancienne vers la nouvelle.

Le problème, c'est ce qui se passe entre les deux. Tant que ton ancienne maison n'est pas vendue, tu portes deux logements : deux crédits, ou un crédit plus une avance de la banque, plus les charges, les assurances et l'impôt foncier des deux. Chaque mois qui passe se paie.

Et surtout, tu deviens un vendeur pressé. C'est là que le piège se referme : sous la pression du double portage, on accepte une offre basse qu'on aurait refusée six mois plus tôt. Et c'est comme ça que des propriétaires perdent bien plus sur la vente de l'ancienne maison qu'ils n'en avaient gagné en négociant la nouvelle. Un vendeur pressé négocie mal, c'est presque mécanique.

Le prêt relais, expliqué pour de vrai

C'est l'outil pensé pour acheter avant d'avoir vendu, alors prenons le temps de bien le comprendre. Le principe : la banque t'avance une partie de l'argent de ta maison actuelle pour financer la nouvelle, en attendant que l'ancienne se vende. Le jour de la vente, tu rembourses l'avance. Simple sur le papier. Les conditions, elles, méritent qu'on s'y arrête.

Combien la banque t'avance vraiment

Pas 70 à 80 % du prix affiché de ta maison : 70 à 80 % de ce que tu vas réellement encaisser. C'est-à-dire ta vente estimée prudemment, moins tout ce qui se paie au passage : le solde de ton crédit en cours, la mainlevée (les frais pour libérer l'hypothèque qui garantit ce crédit), l'éventuel impôt sur le gain de la revente, et le reste. Ce montant net, c'est celui que je détaille dans l'article sur le net vendeur, et il est souvent bien plus bas qu'on ne l'imagine. L'avance se calcule sur lui, pas sur le prix de l'annonce.

Combien de temps, et à quel prix

C'est une avance courte : deux ans grand maximum, et au fenua les banques accordent le plus souvent un an. Elles n'aiment pas beaucoup cet exercice, et ça se comprend : elles prêtent sur une vente qui n'a pas encore eu lieu. Pendant toute cette période, l'avance a un coût qui court chaque mois. Et si ta maison n'est pas vendue à l'échéance, la fin de parcours devient très inconfortable : il faut vendre vite, donc souvent mal.

Ce que la banque vérifie avant de dire oui

Elle ne regarde pas que ta maison : elle vérifie noir sur blanc que tes revenus peuvent porter, en même temps, ta mensualité habituelle plus celle du relais, pendant toute l'attente de la vente. Si le compte n'y est pas, c'est non. Autre point que beaucoup découvrent en rendez-vous : si la nouvelle maison coûte plus que ce que l'avance couvre, il faut monter un prêt complémentaire en plus du relais. Deux crédits à obtenir, une charge de plus à porter, un dossier nettement plus lourd.

Le cas où le relais fonctionne vraiment bien est facile à décrire : ta maison actuelle est payée, ou presque, et tu achètes moins cher qu'elle ne vaut. L'avance couvre alors l'essentiel de l'achat et la charge reste légère. Plus tu t'éloignes de ce cas, plus l'outil se tend. Dans tous les cas, ça se prépare tôt, avec ta banque ou un courtier, et une estimation sérieuse de ta maison à l'appui : le relais marche quand la maison à vendre est au prix juste, et se retourne contre toi quand elle est surestimée.

Vendre d'abord sans te retrouver dehors : la vente longue

C'est la méthode qu'on met en place pour nos clients qui changent de maison, et elle règle les deux peurs à la fois : celle de te retrouver sans toit, et celle de rater la perle pendant que tu vends. Elle se joue en trois temps.

Un : ta maison part en vente, avec une règle du jeu annoncée dès le départ. On précise aux candidats qu'il y aura un délai plus long que la moyenne entre l'avant-contrat (le compromis, l'accord signé qui verrouille la vente) et la vente définitive : six, neuf, parfois douze mois, le temps pour toi de te reloger. Il nous faut donc des acheteurs qui ne sont pas dans l'urgence, et il y en a beaucoup plus qu'on ne le croit : le marché est tendu, les biens qui plaisent sont rares, et quand quelqu'un trouve sa perle rare, il accepte volontiers d'attendre quelques mois de plus pour le bien qui lui plaît.

Deux : pendant ce temps, tu restes en veille, sans visiter. On surveille ce qui sort sur le marché et qui colle à tes critères, mais on ne commence pas les visites. Commencer avant, c'est juste frustrant : tu visites des biens que tu ne peux pas encore acheter, tu t'attaches, et tu es déçu. Rester en veille sans t'engager, c'est la meilleure façon de ne pas vivre ça.

Trois : dès qu'une offre sur ta maison est acceptée, on active la recherche. Là, les visites commencent pour de vrai : tu sais combien tu as, tu connais ton calendrier, et grâce au délai annoncé dès le départ, tu as des mois devant toi pour trouver. Quand le bon bien se présente, on prend le temps qu'il faut, et on signe ton achat avec la condition que ta vente se réalise. Et pour que cette condition ne soit pas un château de cartes, on aura double-vérifié le financement de ton acheteur en amont : il ne faut pas que ta vente se casse la figure en route.

Tu remarques l'ordre : ta condition d'achat s'appuie sur une vente déjà acceptée, pas sur un simple espoir. C'est toute la différence avec l'offre en cascade adossée à une maison seulement en vente, sans acheteur engagé : celle-là, c'est exactement le genre d'offre que nous déconseillons à nos clients vendeurs d'accepter, et qu'un vendeur bien conseillé te refusera. Retiens la frontière : vente acceptée, pas simple mise en vente.

Ce qui change au fenua

Deux réalités locales pèsent sur ce choix, et elles tirent dans des directions opposées.

La première : le marché est étroit. À un instant donné, il y a peu de biens en vente qui correspondent vraiment à ce que tu cherches, dans ta commune, dans ton budget. Quand la bonne maison passe, la tentation d'acheter d'abord est forte, parce que tu ne sais pas quand une occasion pareille reviendra. Je la comprends, et je ne la balaie pas d'un revers de main.

La seconde : les délais de vente sont très variables. Selon la commune, le type de bien et surtout le prix demandé, une vente peut aller vite ou traîner de longs mois. Une maison au prix juste trouve son acheteur ; la même maison surestimée peut rester en vitrine une année. Les niveaux de prix commune par commune sont sur notre page des prix, et c'est exactement pour ça que la première étape de tout projet de changement de maison, c'est de connaître le délai probable de la tienne, pas seulement son prix.

Autrement dit : au fenua encore plus qu'ailleurs, acheter d'abord sans savoir combien de temps prendra ta vente, c'est signer un chèque dont tu ne connais pas le montant.

Les questions qu'on me pose le plus

Et si je vends et que je ne trouve rien ?

C'est exactement ce que la vente longue évite : le délai de six à douze mois entre l'accord signé et la vente définitive est prévu pour te laisser le temps de chercher. Et si malgré tout il t'en faut un peu plus, une location transitoire reste possible : un inconfort passager, quand un achat précipité ou une vente bradée se paient pendant des années.

Puis-je faire une offre qui dépend de la vente de ma maison ?

Oui, ça s'appelle une vente en cascade, mais tout dépend d'où en est ta vente. Tant que ta maison est seulement en vente, sans acheteur engagé, un vendeur bien conseillé refusera, et nous conseillons à nos clients vendeurs de refuser aussi : son bien serait bloqué sur un simple espoir. Ton offre devient sérieuse le jour où ta vente est verrouillée par un avant-contrat signé.

Le prêt relais est-il possible ici ?

Oui, mais les banques du fenua l'accordent avec prudence : le plus souvent sur un an, deux ans maximum, pour 70 à 80 % de ce que la vente doit te laisser une fois tous les frais déduits, et après avoir vérifié que tu peux porter ta mensualité actuelle plus celle du relais en attendant. Le dossier se prépare tôt, avec une estimation sérieuse à l'appui.

Ce que je te conseille

Si je devais résumer ma position en une règle : fais faire les deux études d'abord, et si le projet tient la route, pars sur une vente longue. Mise en vente avec le délai annoncé dès le départ, veille sans visites, recherche activée dès l'offre acceptée, achat signé sous condition de ta vente. Tu ne portes jamais deux crédits, tu ne brades rien, et tu ne te retrouves pas dehors.

Et le premier pas ne change pas : savoir ce que vaut ta maison aujourd'hui, ce qu'elle te laissera réellement en poche, et en combien de temps elle peut se vendre dans ton secteur. C'est par là que les deux études commencent. Tant que tu n'as pas ces chiffres, tu ne choisis pas un ordre, tu paries. Une fois que tu les as, la décision devient souvent évidente.

Pour poser ces chiffres, le guide « Vendre ou pas ? » t'accompagne dans la décision, et le simulateur de capacité d'emprunt te donne ton budget d'achat.