Je veux vendre, mais il y a un locataire dedans : je fais quoi ?

C'est une des situations que je croise le plus souvent : un propriétaire qui a mis son appartement ou sa maison en location il y a quelques années, et qui aujourd'hui veut vendre. Pour financer un autre projet, parce que la gestion fatigue, ou parce que c'est le bon moment. Et là, blocage : « je ne peux quand même pas vendre avec quelqu'un dedans ? » Si, tu peux. Il faut juste choisir ton chemin, et le prendre dans le bon ordre.

D'abord : ici, c'est la Loi du Pays qui commande

On lit beaucoup de choses fausses sur ce sujet au fenua, alors posons la base tout de suite. La location d'habitation en Polynésie n'est pas régie par la grande loi métropolitaine de 1989, c'est exact. Mais elle n'est pas régie par ton seul contrat pour autant : elle a sa propre loi, la Loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012. Elle s'applique aux logements loués comme habitation principale, et sur l'essentiel, ton bail ne peut pas y déroger.

La nuance change tout. Tu ne peux pas écrire ce que tu veux dans ton contrat, et tu ne peux pas donner congé quand tu veux, même chez toi, même pour vendre. Les motifs, les délais et la forme sont fixés par la loi. Un congé qui sort de ce cadre est nul, et un congé nul, c'est ta vente qui déraille.

La règle de base : le bail suit le bien

Si tu vends sans donner congé, le bail ne disparaît pas. Il est attaché au logement, pas à toi. L'acheteur devient le nouveau bailleur, le locataire reste chez lui, aux mêmes conditions, avec le même loyer et la même échéance. Personne n'est mis dehors parce que le propriétaire change. Une formalité s'ajoute : le nouveau bailleur doit notifier son identité au locataire, pour que celui-ci sache à qui payer et à qui s'adresser. Quant au dépôt de garantie (plafonné à 1,5 mois de loyer principal chez nous), il suit le logement, pas le bailleur : le notaire le déduit de ton prix au profit de l'acheteur, et c'est l'acheteur qui le rendra au locataire, dans le mois qui suit la remise des clés. Vérifie que la ligne figure bien dans le décompte du notaire.

Option 1 : vendre occupé, avec le locataire en place

Tu vends le logement avec son bail et son locataire. Ton acheteur, dans ce cas, c'est presque toujours un investisseur : il achète un bien qui rapporte dès le premier jour, avec un loyer connu et un historique de paiement vérifiable. C'est un vrai argument de vente.

• Les plusLe loyer continue de tomber jusqu'à la signature. Pas de congé à gérer, pas de logement vide à entretenir. Et un locataire sérieux qui paie bien, c'est un dossier rassurant pour un acheteur investisseur.
• Les moinsTu réduis ton public : ceux qui veulent habiter le logement passent leur chemin. Le prix subit une décote d'occupation, de l'ordre de 10 à 20 %, selon le loyer et la durée qui reste au bail : un loyer au prix du marché rassure, un loyer trop bas tire la valeur vers le bas. Enfin, les visites s'organisent avec ton locataire, en le prévenant et en respectant sa vie chez lui.

Un atout propre au fenua : ton acheteur n'est pas coincé. Devenu bailleur, il pourra lui-même donner congé au prochain terme du bail, pour vendre ou pour habiter, sans délai d'attente. De quoi intéresser aussi quelqu'un qui veut s'installer plus tard. Un point à lui signaler : si ton bail a été reconduit tacitement après le 30 août 2024, c'est un nouveau contrat, et la révision du loyer y est plafonnée à ± 2 % par an.

Option 2 : vendre libre, en passant par le congé pour vente

Tu veux vendre le logement vide, et parler à tout le monde : les familles qui cherchent leur maison, les jeunes couples, les investisseurs aussi. Plus d'acheteurs possibles, c'est souvent un meilleur prix et une vente plus fluide.

Mais il y a un passage obligé, et un seul chemin : le congé pour vente, donné à l'échéance du bail, dans le délai et la forme prévus par la loi. Un bail en cours ne s'interrompt pas parce que tu as décidé de vendre, et aucune clause de ton contrat ne peut te fabriquer un raccourci.

C'est là que se trouve la règle que presque personne ne connaît, celle qui coûte le plus cher quand on l'ignore : ton congé pour vente vaut offre de vente à ton locataire. Il devient prioritaire pour acheter ton bien.

Et le prix que tu annonces t'engage. Si tu décides ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acheteur (une baisse, un paiement échelonné, du mobilier ajouté, des frais pris en charge), le notaire doit notifier ces nouvelles conditions à ton locataire, si tu ne l'as pas fait toi-même, à peine de nullité de la vente. C'est une nouvelle offre : il a 1 mois pour l'accepter, puis 2 mois pour signer (4 mois avec un prêt). Et ce droit survit à son départ : même parti depuis longtemps, il doit être prévenu. Autrement dit : un congé lancé à un prix fantaisiste, puis une baisse pour trouver preneur, et c'est toute ta vente qui devient attaquable. D'où deux réflexes : on part d'une estimation sérieuse avant d'envoyer le congé, et le jour où ton locataire part, tu lui fais écrire l'adresse où le joindre, pour la transmettre au notaire.

Trois garde-fous à vérifier avant d'envoyer ton congé

L'âge de ton locataire. S'il a plus de 70 ans et des ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le SMIG annuel, tu ne peux lui donner aucun congé, ni pour vendre ni pour reprendre, sans lui proposer un logement adapté à proximité, sur la même île. L'âge s'apprécie à l'échéance du bail, les ressources au jour où le congé lui est notifié. Deux exceptions : si tu as toi-même plus de 60 ans, ou si tes propres ressources passent sous ce seuil. Et si tu vends occupé, ton acheteur reprend la situation telle quelle. Ça se vérifie avant de bâtir tout un calendrier de vente, pas au moment de poster la lettre.

L'accord de tous les propriétaires. Si le bien appartient à un couple ou à plusieurs héritiers, le congé pour vente doit être signé par tous : offrir de vendre le bien entier suppose l'unanimité (Cour de cassation, 2 juillet 2026). Signé par un seul, il est nul, et le bail se reconduit. Un congé pour reprise, lui, peut être donné par un seul indivisaire, mais pas celui-là. Obtiens l'accord écrit de chacun avant le moindre congé, et avant de signer un mandat de vente.

Le congé déguisé. Donner un congé pour reprise (« je récupère le logement pour y habiter ») alors que ton intention est de vendre, c'est un détournement. La reprise t'oblige à occuper le logement, ou à y loger un proche de la liste prévue par la loi, pendant au moins 2 ans. Si tu ne le fais pas, tu dois à l'occupant évincé une indemnité qui ne peut pas être inférieure à 6 mois de loyer. Le raccourci coûte plus cher que le chemin normal.

Le calendrier réel, celui qu'on oublie

C'est souvent ce qui fait basculer la décision. Sur un bail vide de 3 ans, ton congé doit être reçu par ton locataire 6 mois avant l'échéance (2 mois pour un meublé d'un an). Si tu rates cette date, le bail se reconduit pour la même durée : 1 an pour un meublé, 3 ans pour un bail vide, 5 ans si ton bail était de 5 ans. Ton projet recule d'autant. Entre le moment où tu décides de vendre et celui où le logement est rendu, il peut donc s'écouler quelques mois, parfois beaucoup plus.

Autre chose que peu de propriétaires savent : une fois la fenêtre d'achat prioritaire passée sans réponse (ou refusée par écrit par le locataire), tu n'es pas obligé d'attendre son départ pour signer avec un acheteur. L'acte peut être signé pendant le préavis : l'acheteur reprend simplement le bénéfice de ton congé, et le locataire part au terme prévu, chez son nouveau propriétaire. Pas besoin d'un nouveau congé, et le changement de propriétaire ne fait pas renaître le bail. L'acte mentionne le congé et la fenêtre écoulée (ou le refus écrit daté), et règle le transfert du dépôt de garantie.

Bonne nouvelle pendant cette phase : ton locataire occupe toujours le logement et paie son loyer jusqu'à son départ. Si tu n'as pas encore trouvé preneur à ce moment-là, le compteur se retourne après la remise des clés : le rafraîchissement avant les photos, les charges du logement vide, l'assurance, et le délai de vente lui-même. Vendre libre rapporte généralement plus. Encore faut-il que l'écart couvre tout ce chemin, sauf si tu as pu vendre pendant le préavis comme ci-dessus.

Les pièges qui coûtent cher

Donner congé n'importe comment. C'est le piège numéro un, et c'est celui que je vois le plus. Un congé annoncé oralement, envoyé par email ou par SMS, remis en main propre, sans le motif, sans le prix, sans les cinq alinéas de l'article LP. 21, signé par un seul des propriétaires, ou reçu hors délai : il est nul. Tu te retrouves avec un locataire toujours chez lui le jour prévu pour la signature, une vente retardée, un acheteur qui se lasse, et parfois un contentieux. Le congé se prépare avec le bail sous les yeux et part par huissier. Le recommandé ne se tente qu'avec de la marge (8 mois avant l'échéance, 4 en meublé d'un an) et un locataire joignable.

Cacher la vente à ton locataire. Il l'apprendra de toute façon, au pire moment, et tu auras besoin de lui pour les visites. Un locataire informé tôt et traité avec respect coopère ; un locataire qui découvre le panneau « à vendre » devant chez lui se braque. Et souviens-toi que la loi en fait ton acheteur prioritaire dès lors que tu donnes congé pour vendre. Autant lui en parler avant qu'il ne le découvre dans une lettre recommandée. Côté visites, la loi fixe le cadre : jamais les jours fériés, et pas plus de 2 heures par jour ouvrable.

Vendre occupé sans le dossier. Le bail original enregistré, l'état des lieux d'entrée et l'inventaire, les quittances des 12 derniers mois et l'historique des révisions, les régularisations de charges, l'assurance, la caution, les procédures en cours, le dépôt de garantie : l'acheteur et le notaire les demanderont. Un dossier locatif propre et complet, c'est une vente qui avance ; un dossier introuvable, c'est de la méfiance et de la négociation en moins pour toi.

Le calcul fait à moitié. Comparer le prix « libre » théorique au prix « occupé » sans compter le reste : les mois de vacance après le départ du locataire, la remise en état, les charges du logement vide, ton calendrier à toi. Parfois vendre libre rapporte nettement plus. Parfois, une fois tout posé, vendre occupé est la meilleure opération. Ça se chiffre avant de décider, pas après.

Et pour des murs commerciaux ?

Tout ce qui précède vaut pour un logement. Un local commercial suit un autre régime. Ton locataire commerçant n'a pas de droit de préférence légal : la règle métropolitaine (article L. 145-46-1 du Code de commerce) n'a pas été étendue à la Polynésie. Lis quand même son bail, une clause de préférence a pu y être prévue. La vente se fait occupée : l'acheteur reprend le bail, et il n'existe pas de congé pour vendre. Le bail commercial ne prend fin que par un congé donné 6 mois avant son terme, par acte d'huissier, en principe avec une indemnité d'éviction. Côté prix, des murs loués s'évaluent par leur rendement : on observe des taux de capitalisation de 8 à 10 % (le loyer annuel divisé par le prix de vente).

Mon conseil, franchement

Commence par ton bail, pas par le panneau « à vendre ». Sa nature, sa date d'échéance, et donc la date limite pour envoyer un congé : c'est ça qui fixe ton calendrier réel, et rien d'autre. Ensuite, pose les deux scénarios sur le papier, avec des chiffres : ce que vaut ton bien vendu occupé, ce qu'il vaut vendu libre, et ce que coûte le chemin entre les deux. Et si tu pars sur le congé pour vente, fais estimer ton bien avant de l'écrire, puisque le prix annoncé t'engage. Pose-toi aussi une question simple : ton locataire pourrait-il acheter ? Lui vendre, s'il en a les moyens, c'est souvent le chemin le plus rapide et le moins risqué. Enfin, parle à ton locataire tôt, et bien. Une vente de bien loué se passe cent fois mieux avec son locataire qu'à côté de lui.

Et si tu veux aller plus loin sur la location au fenua (le bail, le dépôt de garantie, les obligations de chacun), j'ai préparé un guide complet pour les propriétaires bailleurs : tout y est, en clair.